Domande frequenti

Foto ©Cruz y Ortiz – Giraudi Radczuweit architetti

Nel 2025-2028 sarà il turno dei "contenuti complementari": le due torri (una delle quali riservata agli uffici comunali), il blocco servizio (Polizia comunale e contenuti legati alle attività sportive), l'edificio sud (contenuti gastronomici e commerciali), i principali spazi pubblici esterni.

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Lo stadio occupa un'area rettangolare di circa 152 x 116 metri e ha una capacità massima di 10'000 spettatori. Su richiesta del FC Lugano, saranno realizzati circa 8'250 posti, seduti e al coperto. Oltre alle partite di calcio può accogliere eventi musicali, seminari e convegni, così come altre manifestazioni compatibili con il campo da calcio.

I locali dei servizi comunali che si trovano in centro sono vecchi, non sufficienti e poco efficienti. L’edificio di via della Posta 8 ad es. era nato come ospedale, poi è stato trasformato in sede delle dogane, e infine vi sono stati alloggiati gli uffici comunali. Ristrutturare questo stabile costerebbe 30 milioni di franchi senza risolvere i problemi di spazio e dispersione degli uffici sul territorio, per cui oggi i cittadini devono spostarsi da una sede all’altra per svolgere le loro pratiche.

Riunire i servizi della Città sotto uno stesso tetto, al PSE, favorisce sinergie funzionali a tutto vantaggio di un migliore servizio alla cittadinanza e di una maggiore sostenibilità.

Inoltre, l'edificio in via della Posta 8 si trova in una posizione di grande pregio e la Città prevede di trasformarlo in uno stabile residenziale, con appartamenti ad affitti sostenibili destinati a famiglie, singoli, anziani e giovani. Sarà possibile realizzare 57 alloggi di diverse dimensioni, per 163 inquilini che potrebbero vivere in centro 7 giorni su 7. Traslocare 113 collaboratori dal centro a Cornaredo permetterà quindi di liberare locali preziosi, con vantaggi finanziari, urbanistici e sociali.

Considerata la prospettiva di crescita legata ai bisogni futuri della Città, sono previste 361 postazioni nella Torre est per i collaboratori dell'Amministrazione e 220 postazioni per la Polizia comunale nel Blocco servizi. Attualmente, i servizi amministrativi coinvolti nello spostamento presso il PSE comprendono 298 collaboratori, di cui 113 con sede in via della Posta 8. Per quando concerne la Polizia, l'organico indicato è prudenziale, sarà in ogni caso raggiunto gradualmente, sull'orizzonte 2040, e tiene conto sia di una naturale crescita sia delle potenziali nuove competenze che si vanno a profilare nell'ambito delle polizie comunali.

L'evoluzione futura del mercato non può essere determinata oggi, troppe sono le variabili, la demografia è fluttuante e non segue un'evoluzione uniforme.

In ogni caso il contratto fra Città e partner privato prevede benefici per entrambi: spazi amministrativi e residenziali (a carico del privato) e importanti contenuti pubblici (per lo svago, lo sport, la natura in città), commerciali e alberghieri, a tutto beneficio del quartiere, della qualità di vita degli abitanti e del tessuto economico e sociale.

La nuova tipologia di spazi abitativi, flessibili e in un luogo unico - tutti con terrazza rivolta verso il Monte Brè e il nuovo parco urbano - è adatta a nuclei familiari medio piccoli, a giovani e anziani, e permetterà di attrarre nuovi abitanti, nuovi redditi e nuovi contribuenti, un fattore indispensabile per mantenere Lugano competitiva.

La Città lo auspica e il privato è disponibile per approfondire collaborazioni in questo senso. Inoltre, Lugano prevede nella propria strategia dell'alloggio una riqualifica generale del comparto a ovest, in via Trevano / via Torricelli, che comprende anche le case del 1948 dell'architetto Rino Tami e dell'architetto Schnebli con circa 120 appartamenti.

La funzionalità del comparto PSE necessita sia di contenuti sportivi sia civici, perché solamente progettando questi elementi insieme (anziché ognuno separatamente, in tempi diversi e senza un legame architettonico-urbanistico) si potrà costruire un quartiere armonioso e ben integrato in tutte le sue parti, così da avere una vera qualità nell'uso dello spazio, riducendo anche i costi.

Per quanto riguarda gli usi civici, il Piano regolatore ammette la possibilità di realizzare nel quartiere edifici alti fino a 45 metri e l'introduzione della residenza è stata approvata con una modifica alle norme pianificatorie. È possibile realizzare contenuti residenziali per una quota massima pari al 50%, la metà per abitazione primaria. Gli edifici residenziali potranno essere realizzati nella terza tappa (a partire dal 2025), dopo i contenuti sportivi e quelli complementari.

No. L'inserimento del progetto nel paesaggio è ottimale e favorisce uno sviluppo armonioso di tutto il comparto. Le cosiddette torri sono alte 45 metri, distribuite su 12 piani (a titolo di paragone, la casa torre dell'architetto Rino Tami, costruita nel 1957 a Cassarate, è alta 58 metri), mentre gli edifici lungo via Trevano avranno un'altezza di 29,5 metri e 9 piani. La costruzione in altezza permette un uso parsimonioso del suolo, a beneficio del suo utilizzo per scopi pubblici.

Inoltre, il Piano regolatore del Nuovo Quartiere Cornaredo a nord dell’area del PSE permette già di realizzare edifici alti fino a 60 metri.

Foto ©Cruz y Ortiz – Giraudi Radczuweit architetti

Sì. In tutta l'area del PSE è prevista una netta separazione tra i flussi pedonali e il traffico veicolare, a tutela di pedoni e ciclisti. Una rete di percorsi per la mobilità lenta e un’ampia passerella permetteranno di spostarsi fra le diverse aree del comparto creando, contrariamente alla situazione attuale, un piano orizzontale accessibile al pubblico da ogni lato.

Una rete di percorsi per la mobilità lenta permetterà di spostarsi fra le diverse aree del comparto creando, rispetto a oggi, un piano orizzontale accessibile alla popolazione da ogni lato. Nel perimetro del PSE non circoleranno automobili in superficie.

Il progetto non solamente prevede percorsi ciclabili che uniranno le varie aree del comparto ma incrementa le tratte che collegano il quartiere di Cornaredo con i quartieri e i paesi limitrofi, rendendo quindi completamente percorribile un'area che oggi non lo è. 

Il percorso pedonale più importante del quartiere di Cornaredo costeggia il fiume Cassarate e porta fino in centro città; su questa tratta è prevista anche la realizzazione di un percorso ciclabile cantonale.

Anche il nuovo Centro sportivo Al Maglio, situato a ridosso del Piano della Stampa ed elemento imprescindibile del progetto, prevede all'interno dei suoi spazi ulteriori percorsi e sarà collegato con le piste ciclabili Canobbio-Tesserete e Lugano-Sonvico.

Con il nuovo autosilo saranno realizzati 219 posti auto, una parte sarà affittata su base mensile, gli altri saranno pubblici. Inoltre vi saranno diversi autosili con parcheggi dedicati alle attività: 35 per la torre est, 65 per la Polizia e 56 per lo stadio e il palazzetto dello sport. L'edificio con contenuti privati avrà 175 parcheggi.

Sì. A beneficio del quartiere di Cornaredo e dei suoi abitanti è previsto un ulteriore potenziamento del trasporto pubblico; a nord del PSE sarà creato un nuovo nodo intermodale. Il trasporto pubblico urbano sarà completato grazie alla nuova tratta della rete tram-treno, che andrà dal centro fino a Cornaredo. Sarà quindi facile raggiungere il PSE con i mezzi pubblici per lavoro, per svago, per gli eventi sportivi, le manifestazioni e molto altro.

No, la realizzazione del PSE non produrrà ripercussioni negative sulla circolazione stradale. In particolare il progetto rispetta l’indice di mobilità del piano regolatore, che impone un limite al traffico massimo nel comparto appositamente per non sovraccaricare la rete stradale circostante.

Durante il cantiere il numero massimo di movimenti previsti dal PR non sarà nemmeno raggiunto.

La tappa finale di edificazione sarà concretizzata dopo la realizzazione della nuova rete stradale NQC, appositamente sviluppata per servire logisticamente i nuovi contenuti del PSE.

Oltre a valorizzare e sostenere l'offerta sportiva di Lugano, il progetto prevede un'importante riqualifica di tutto il quartiere di Cornaredo, con l'inserimento di grandi aree verdi (in particolare un parco urbano di oltre 12'000 m2) attrezzate per il tempo libero e il relax, nuovi spazi pubblici di incontro ideali per sostare o passeggiare, ma anche per concerti e manifestazioni, e la creazione di percorsi dedicati alla mobilità lenta.

Inoltre, la riunione dell'Amministrazione comunale e degli sportelli in una delle due torri, così come lo spostamento della Polizia comunale nell'adiacente blocco servizi, renderanno più razionali ed efficaci i servizi alla cittadinanza, che potrà sbrigare le pratiche in un unico luogo.

La superficie centrale libera del PSE è di oltre 12'000 mq. Con l'area pubblica esterna e la piazza degli eventi, Lugano disporrà di un luogo adatto per svolgere concerti e manifestazioni che oggi si adattano male agli spazi ridotti del centro cittadino.

Oltre a un'ampia zona verde sono previsti due campi da basket, aree gioco, un pump track e installazioni sportive per lo street boulder, lo street workout e l'arrampicata. Il verde libero permetterà di piantare pini silvestri, noci, lecci, querce, mirti, tigli: in totale oltre 250 nuovi alberi.

Sì. L'area sarà completamente riqualificata. Oggi, le strutture sportive sono circondate da posteggi e superfici in asfalto: con il nuovo progetto ci saranno aree attrezzate per il tempo libero e il relax e percorsi dedicati alla mobilità lenta. Ai contenuti sportivi si affiancheranno zone dedicate ad attività e fasce di età diverse: prati, campi da basket, pump track, street boulder, street workout, una piazza per gli eventi. Il parco urbano sarà perfettamente permeabile al pubblico da ogni lato e senza recinzioni. Sarà possibile godere della natura, dello sport e del tempo libero per qualsiasi comune cittadino. 

Inoltre, grazie al progetto stradale cantonale, via Sonvico sarà percorribile solo dai bus e quindi l'area pubblica sarà direttamente collegata con il bosco della collina di Trevano.

Il grande parco urbano e le ampie zone d'incontro e di ristoro, unite da numerosi percorsi pedonali e ciclabili, renderanno il PSE un luogo piacevolmente fruibile dai cittadini di tutte le età. Un'occasione per ampliare ulteriormente le opportunità di scambio tra generazioni diverse, come accade ad esempio attorno ai campi dei settori giovanili, dove familiari, accompagnatori e semplici curiosi possono facilmente interagire tra loro.

Inoltre, i moderni spazi all'interno di un comparto autonomo e completo di servizi saranno particolarmente attrattivi per la popolazione anziana.

Le operazioni di scavo sono state pianificate in maniera tale da garantire la sostenibilità ambientale del progetto. Infatti si ipotizza che circa il 65% del materiale di sterro (residuo degli strati più superficiali del terreno) e circa il 25% del materiale di scavo (materiale presente più a fondo nel sottosuolo) sarà riutilizzato all’interno del PSE per riempimenti, modellamento del terreno e sistemazioni finali.

Il materiale di scavo che non sarà utilizzato per i riempimenti nel PSE potrà essere destinato al riciclo, per la produzione di miscele e inerti da impiegare in altri progetti.

Sì. Per il riscaldamento e il raffreddamento del PSE sarà utilizzata solo energia rinnovabile sfruttando l'energia del Centro Svizzero di Calcolo Scientifico (CSCS) e l'acqua del Lago di Lugano.

Sul tetto degli edifici è prevista la posa di pannelli solari fotovoltaici per l'autoconsumo. Inoltre, sono previsti recuperi energetici ad alta efficienza sia sugli impianti di ventilazione necessari per il ricambio igienico dell'aria sia per la maggior parte delle acque reflue prima di essere immesse nelle canalizzazioni comunali.

Lo stadio e il palazzetto dello sport costano 182 milioni di franchi. Il partner privato finanzierà il PSE per un totale di 389 milioni: oltre al palazzetto e all'arena sportiva questo dato tiene conto dei costi delle altre strutture previste nell'area.

La Città avrà anche delle entrate: 83 milioni di diritti di superficie (920 mila franchi all’anno che saranno adeguati nell’arco degli anni all’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo) nei 90 anni della concessione. Il 75-80% dei lavori edili saranno assegnati ad aziende della regione ed è prevista la creazione di alcune centinaia di posti di lavoro. Il PSE è quindi un importante investimento anticiclico.

Per i contenuti sportivi è stato stabilito un tetto dei costi aggiornato di 182 milioni. Eventuali economie che saranno conseguite dal partner privato in fase realizzativa verranno riconosciute nella misura di due terzi in favore della Città.

I contenuti sportivi saranno di proprietà del partner privato e, una volta pronti per l’esercizio, saranno concessi in leasing alla Città per circa 27 anni, periodo alla fine del quale saranno riscattati dal Comune per un franco. Comunque, se in futuro ce ne fossero le condizioni, la Città potrebbe optare subito o anche dopo al riacquisto dei contenuti sportivi, oppure procedere ad ammortamenti straordinari, per esempio con i sussidi percepiti, così da ridurre gli oneri dei canoni di leasing.

Il leasing - già garantito dai partner privati - rappresenta uno dei possibili strumenti di finanziamento a disposizione della Città per i contenuti sportivi. Al momento della sottoscrizione del contratto di partenariato, il tasso di interesse del leasing per l’Arena Sportiva si elevava al 2.38%. Ad oggi, a seguito dell’aumento del tasso di interesse base SARON su cui si basa il calcolo del tasso effettivo, il leasing presenterebbe un tasso del 3.35% (calcolazione effettuata nel settembre 2024). Per quanto riguarda il tasso di interesse applicato per il calcolo della locazione del Palazzetto dello Sport, lo stesso è del 3.08%. Quest’ultimo è un tasso fisso e non dipende dalla fluttuazione del tasso base di mercato. La Città ha la facoltà di riscattare immediatamente o successivamente i contenuti sportivi, finanziandoli quindi in altro modo, oppure - se dovesse scegliere il leasing - provvedere a versamenti straordinari sia iniziali sia successivi, così da ridurre gli interessi dovuti.

Ciò permetterebbe alla Città di ottimizzare le modalità di finanziamento a dipendenza dell’evoluzione della sua capacità finanziaria. La Città si occuperà di gestire i contenuti sportivi e incasserà i relativi affitti; per lo stadio è già previsto un contratto con il FC Lugano.

Il maggior fabbisogno medio globale sui conti della gestione corrente della Città è stato stimato in 10.3 milioni. Ad oggi, considerando il nuovo tetto dei costi e i tassi attuali (settembre 2024), dedotti i sussidi confermati, questo tetto massimo di spesa media è sostanzialmente confermato. Va sottolineato che una volta riscattato il leasing per le strutture sportive, la Città continuerà a percepire per oltre 60 anni circa un milione all’anno per i diritti di superficie della seconda e terza tappa del PSE.

È verosimile che in futuro vi sarà un aumento massimo di 3 punti del moltiplicatore.

Questo aumento sarà necessario in ogni caso: sia se il PSE sarà finanziato con i privati sia se sarà finanziato in proprio. Le due varianti potrebbero avere costi differenti ma in entrambi i casi occorrerà aumentare il moltiplicatore per garantire la realizzazione e la gestione del PSE.

Gli oneri a carico della Città e dei cittadini potranno essere ridotti grazie ai contributi finanziari della Confederazione e del Cantone.

Il Consiglio federale ha deciso di sostenere la costruzione di impianti sportivi in Svizzera nel periodo 2022-2027, con una richiesta di credito al Parlamento nell'ambito della Concezione degli impianti sportivi di importanza nazionale (CISIN); Berna prevede di investire nel PSE fino a 5 milioni di franchi. 

Il Cantone, da parte sua, ha concesso un contributo straordinario forfettario di 11 milioni di franchi e approvato un contributo tramite il Fondo Sport-toto di 6 milioni di franchi.

Non da ultimo, l'Ente regionale di sviluppo del Luganese sta valutando una modalità di coinvolgimento dei Comuni della regione.

Perché è una modalità di finanziamento che da decenni ormai permette agli enti pubblici di realizzare opere importanti tutelando la solidità delle casse pubbliche e proponendo progetti interessanti per tutta la popolazione e non destinati a un solo target.

In particolare, le maggiori realtà urbane svizzere ed europee hanno finanziato e finanziano gli stadi grazie a partenariati con i privati perché solo così raggiungono risultati di qualità. Oltre a realizzare uno stadio, infatti, possono essere riqualificati e creati spazi di aggregazione, svago, lavoro e incontro per la popolazione.

In quest'ottica, il PSE potrà dare impulso all'economia locale, riqualificare l'intero quartiere e diventare una "casa" in grado di accogliere tutte le realtà sportive cittadine.

Il Gruppo HRS SA di Frauenfeld ha una comprovata esperienza nello sviluppo e nella realizzazione di progetti complessi, come ad esempio lo stadio della Maladière a Neuchâtel, il Kybunpark di San Gallo, la Tissot Arena di Bienne e lo Stadio del Wankdorf di Berna.

L'investimento complessivo di 389 milioni avrà importanti ricadute sul mercato ticinese. Per la progettazione e la realizzazione gli investitori si sono impegnati a far capo in larga misura a ditte ticinesi (per circa il 75-80% del volume delle opere) e saranno creati circa 375 posti di lavoro in 4 anni.

Gli appalti e i contratti di fornitura relativi al PSE vengono gestiti direttamente dal partner privato secondo procedure di diritto privato. Comunque la Città pubblica sul proprio sito gli avvisi dei concorsi aperti da HRS.

Il contratto con il partner privato prevede l'obbligo di esemplarità sociale e ambientale. Devono essere osservate le leggi sul lavoro distaccato e l'idoneità secondo la legge sulle commesse pubbliche. Questi obblighi devono essere rispettati anche da eventuali subappaltatori. Sono previste responsabilità chiare e un'organizzazione di controllo specifica (WORKcontrol) che collabora con i committenti e le parti sociali.